🚨 수익률 6%인 줄 알았는데 실제론 -2%? 투자 망한 사람들이 몰랐던 계산법

😱 실제 투자 실패 사례

"중개사가 '연 6% 고수익'이라고 해서 5억 투자했어요. 막상 계산해보니 대출 이자, 관리비, 세금 빼면 연 1천만원 적자더라고요. 이대로 5년 가면 5천만원 손실입니다." - 40대 김모씨

"표면 수익률 5%에 혹해서 샀는데, 2개월 공실에 보일러 고장으로 500만원... 실제 수익률은 1%도 안 됩니다." - 50대 이모씨

왜 이런 일이?

부동산 중개사나 광고에서 말하는 '수익률'은 대부분 표면 수익률입니다. 실제로 내 주머니에 들어오는 돈과는 천지차이죠.

지금부터 절대 속지 않는 부동산 임대 수익률 계산법을 알려드립니다.

💰 수익률의 종류 - 이것만 구분해도 속지 않습니다

⚠️ 중요!

중개사가 말하는 수익률은 대부분 1번(연수익률)입니다. 하지만 당신이 진짜 알아야 할 건 3번(현금수지)입니다!

수익률 종류	계산 방법	함정	실제 활용
1️⃣ 연수익률 (Gross Yield) 👉 광고에서 쓰는 것	(연간 임대료 ÷ 매매가격) × 100	❌ 관리비, 세금, 대출이자 전혀 반영 안 됨	물건 비교용으로만 참고
2️⃣ 순수익률 (Net Yield) 👉 실제 수익률	((연간 임대료 - 연간 비용) ÷ 매매가격) × 100	⚠️ 대출이자는 빠짐	현금 매수 시 수익률
3️⃣ 현금수지 (Cash Flow) 👉 진짜 중요한 것	연간 임대료 - 대출이자 - 관리비 - 세금	✅ 실제 내 통장에 들어오는 돈	투자 결정 핵심 지표

📊 같은 물건, 다르게 계산하면?

매매가격 3억원, 월 임대료 150만원 물건을 예로 들어볼까요?

항목	금액	수익률
📈 중개사 말 (연수익률)	연 1,800만원	6.0%
- 관리비 (월 20만원)	-240만원
- 세금 (재산세 등)	-60만원
= 순수익률	연 1,500만원	5.0%
- 대출이자 (2억, 연 4%)	-800만원
😱 실제 현금수지	연 700만원	2.3%

💥 충격의 진실

중개사: "연 6% 고수익입니다!"
실제: 2.3% (은행 적금보다 조금 나은 수준...)

여기에 공실 2개월 발생하면? → 실제 수익률 0.3% 🤯

🎯 자본수익률 (Cap Rate) - 이 물건이 '비싼 건지 싼 건지' 판단하는 법

자본수익률이란?

대출 없이 순전히 현금으로 샀을 때 얼마나 버는지 보는 지표입니다.

📐 계산 공식

자본수익률 = (순영업소득 ÷ 부동산 가치) × 100

* 순영업소득 = 연간 임대료 - 관리비 - 세금 (대출이자는 제외)

Cap Rate	의미	투자 판단
3% 미만	물건이 고평가됨	❌ 투자 재고 (은행 이자보다 낮음)
4~6%	적정 수준	⚠️ 신중히 검토 (지역, 건물 상태 확인)
7% 이상	물건이 저평가됨	✅ 투자 검토 가치 있음 (단, 이유 확인 필수)

⚠️ 주의!

Cap Rate가 너무 높다면? 그만한 이유가 있습니다.

🚧 재건축 예정 (퇴거 위험)
🏚️ 건물 상태 불량 (수리비 폭탄)
📉 지역 쇠퇴 (향후 임대료 하락)
👻 사고 물건

→ 무조건 높다고 좋은 게 아닙니다!

💯 실전 계산 예시 - 5억 아파트 투자하면 진짜 얼마 버나?

📋 투자 조건

매매가격	5억원
자기자금	2억원 (40%)
대출금	3억원 (60%, 연 3% 금리)
월 임대료	200만원
월 관리비	20만원
연간 세금	100만원 (재산세 등)

🧮 연간 수익 계산

항목	금액	비고
연간 임대료	+2,400만원	200만원 × 12개월
대출 이자	-900만원	3억원 × 3%
관리비	-240만원	20만원 × 12개월
세금	-100만원	재산세, 종합부동산세 등
연간 순수익	1,160만원	월 96만원 수익

📊 투자 수익률 계산

수익률 종류	계산	결과
연수익률 (광고용)	(2,400만원 ÷ 5억원) × 100	4.8%
순수익률 (현금 매수)	((2,400-240-100) ÷ 5억원) × 100	4.1%
자기자금 수익률 (실제 ROI)	(1,160만원 ÷ 2억원) × 100	5.8%

✅ 결론

내가 실제 투입한 돈 2억원 기준으로 연 5.8% 수익

→ 월 96만원씩 통장에 들어옵니다.

→ 은행 적금(연 3%)보다는 좋지만, 리스크를 고려하면 높지 않은 수준

😱 현실은 더 가혹합니다

여기에 추가 비용이 발생하면?

🏚️ 보일러 고장	-500만원
👻 공실 2개월	-400만원
실제 수익	260만원 (수익률 1.3%)

→ 5억 묶어놓고 연 260만원... 차라리 은행 예금이 낫습니다 😭

✅ 투자 전 필수 체크리스트 - 이것만 확인하면 실패 확률 90% 감소

📝 계약 전 꼭 확인하세요!

아래 항목 중 3개 이상 '아니오'라면 투자 재고를 권장합니다.

체크 항목	합격 기준	확인
1️⃣ 순수익률	순수익률 4% 이상 (관리비·세금 제외 후)	☐
2️⃣ 현금수지	월 현금수지 플러스 (대출이자 포함)	☐
3️⃣ 지역 공실률	해당 지역 공실률 10% 미만	☐
4️⃣ 시세 확인	주변 임대료 대비 ±10% 이내 (너무 높으면 공실 위험)	☐
5️⃣ 건물 상태	준공 20년 미만 또는 리모델링 완료	☐
6️⃣ 교통·입지	역세권 도보 10분 이내 또는 대중교통 접근성 우수	☐
7️⃣ 세금 시뮬레이션	종부세, 양도세 계산 완료 (보유 + 매도 시)	☐
8️⃣ 비상 자금	최소 6개월치 대출이자 + 관리비 현금 보유	☐

⚠️ 특히 주의할 것

공실률 20% 이상 지역	→ 절대 투자 금지
준공 30년 이상 건물	→ 유지보수비 폭탄 위험
주변 시세보다 20% 저렴	→ 반드시 이유 확인 (사고 물건 가능성)

⚠️ 5가지 치명적 리스크 - 이거 몰라서 수천만원 날립니다

리스크	실제 손실 예시	대응 방법
1️⃣ 공실 리스크	3개월 공실 - 임대료 손실: 600만원 - 대출이자: 225만원 - 관리비: 60만원 → 총 885만원 손실	✅ 역세권·학군 등 수요 많은 지역 선택 ✅ 평균 공실률 10% 미만 지역 ✅ 비상 자금 최소 6개월치 확보
2️⃣ 임대료 하락	월세 20만원 하락 - 연 240만원 수익 감소 - 5년 보유 시 1,200만원 손실 → 수익률 2% 하락	✅ 인구 증가 지역 선택 ✅ 개발 호재 있는 곳 (GTX, 산업단지 등) ✅ 보수적으로 임대료 산정
3️⃣ 유지보수 비용	갑작스런 고장 - 보일러 교체: 500만원 - 누수 수리: 300만원 - 도배·장판: 200만원 → 총 1,000만원 추가	✅ 20년 미만 신축 선호 ✅ 연 수익의 10% 수리비 적립 ✅ 계약 시 수리 책임 명확히
4️⃣ 금리 상승	금리 2%p 상승 - 대출 3억 × 2% = 연 600만원 - 5년간 3,000만원 이자 증가 → 수익 완전 소멸 가능	✅ 고정금리 대출 활용 ✅ LTV 50% 이하로 보수적 대출 ✅ 금리 1%p 상승 시뮬레이션 필수
5️⃣ 가격 하락	매매가 10% 하락 - 5억 물건 → 4.5억 - 5,000만원 손실 → 5년 임대 수익 날아감	✅ 장기 보유 전략 (최소 5~10년) ✅ 입지 좋은 곳 (강남, 분당 등) ✅ 임대 수익만으로 투자 회수 가능한 물건

😱 최악의 시나리오 (모든 리스크 발생 시)

원래 예상 수익	연 1,160만원
공실 2개월	-400만원
임대료 10% 하락	-240만원
보일러 고장	-500만원
금리 1%p 상승	-300만원
실제 손익	-280만원 (적자!)

→ 5억 묶어놓고 오히려 돈을 까먹는 상황 발생! 😭

🎯 결론: 부동산 임대 투자, 이렇게 하세요

✅ 성공하는 투자자의 3가지 원칙

1️⃣ 광고 수익률의 절반만 기대하라

중개사: "연 6% 수익"
→ 실제: 3% 정도로 보수적으로 계산 (공실·수리비 포함)

2️⃣ 현금수지가 마이너스면 절대 투자하지 마라

임대료 < 대출이자 + 관리비 + 세금
→ 매달 돈 까먹는 투자 (시세차익 노리는 투기)

3️⃣ 최악의 시나리오를 준비하라

✓ 6개월 공실 버틸 비상 자금 확보
✓ 금리 2%p 상승해도 버틸 수 있는지 계산
✓ 매매가 20% 떨어져도 장기 보유 가능한지 판단

💡 마지막 조언

"수익률 6%니까 괜찮겠지?"
→ 이런 생각으로 투자했다간 5년 뒤 후회합니다.

진짜 수익률은 계산기 두드려봐야 압니다.

이 글의 계산법대로 직접 엑셀에 정리해보세요.
숫자가 보이면 답이 보입니다.

📊 5억 투자해서 월 50만원도 안 남는다?
→ 그냥 예금이 낫습니다. 편하게 이자 받으세요.

📊 5억 투자해서 월 100만원 이상 남는다?
→ 리스크 관리만 잘하면 괜찮은 투자입니다.

🔍 다음 단계: 관심 있는 물건이 있다면, 위 계산법을 엑셀에 정리해서 시뮬레이션해보세요. 공실·수리비·금리 상승 등 최악의 시나리오까지 계산했을 때 수익이 나야 진짜 투자 가치가 있는 겁니다.